هل تختمر فقاعة الإسكان؟ المؤلف: جون أليسون

في التسعينيات ، اجتاح هوس الإنترنت الأمة ، وكانت المحافظ الاستثمارية المتضخمة بمثابة نخب المدينة. من المؤكد أن سوق العقارات هو نسخة اليوم من هذا الموضوع الساخن (تصل عمليات البحث على الإنترنت عن "فقاعة الإسكان" إلى ما يقرب من مليون زيارة). الجمهور مفتون ومغري بإمكانيات الثروة الهائلة التي خلقتها الأصول المرتفعة التي يمتلكها ثلثا الأسر الأمريكية. ماذا سيحدث إذا توقف هذا الارتفاع ، أو ما هو أسوأ ، إذا انهارت أسعار المساكن؟

كيف وصلنا إلى هنا

ارتفعت أسعار المنازل بحوالي 11٪ سنويًا منذ عام 2002. وتتصدر الولايات الشمالية الشرقية هذه التهمة - حيث تقدر بنحو 20٪ سنويًا - مع معدل سنوي يبلغ 9٪ في الجنوب. لا يدرك معظم المستثمرين أن الأسهم كانت في الواقع تقدر قيمتها بأكثر من العقارات منذ عام 2003. يبلغ معدل العائد السنوي لمؤشر S&P 500 وحده حوالي 18٪. العديد من المستثمرين - الذين ما زالوا يعانون من خسائر كبيرة لحقت بهم أثناء تعطل الإنترنت - يتغاضون بشكل مفهوم عن العائد المتفوق للأسهم. تعتبر العقارات ، بالنسبة للمستثمرين الذين يترددون في إعادة دخول سوق الأسهم ، "نقطة ساخنة" جديدة اليوم.

يعود سبب النمو الأخير للعقار إلى شقين - زيادة تكوين الأسر وانخفاض معدلات الرهن العقاري. الأول هو الطلب الذي يفوق العرض: ظلت معدلات بناء المساكن الجديدة ثابتة نسبيًا منذ السبعينيات بينما ارتفع طلب الأسرة على المنازل الجديدة بنحو 75٪. ونتيجة لذلك ، ارتفعت الأسعار سنويًا بنحو 6.5٪ منذ عام 1970 - تم تدعيمها بموجب تشريع في عام 1997 مع إعفاء أول 500.000 دولار من الأرباح من أي بيع للمنازل. بالإضافة إلى ذلك ، يتمتع معظم المستثمرين العقاريين بخصم كامل من فوائد الرهن العقاري (الرسوم الدفترية) لاستثماراتهم. تخيل الاستثمار الحديث إذا حصلت أسعار الأسهم على نفس المزايا الضريبية!

يضيف انخفاض معدل الرهن العقاري الوقود إلى حريق العقارات - حيث انخفض بأكثر من صافي مبلغ 1٪ بين عام 2001 ومنتصف عام 2003 - مما قلل من الدفعات الشهرية لملكية المنازل بنسبة 20٪ تقريبًا. وانخفض معدل الرهون العقارية القابلة للتعديل بشكل أكبر ، حيث انخفض معدل الرهون العقارية القابلة للتعديل لمدة ثلاث سنوات بنحو 1.25٪ ، مما قلل التكلفة الشهرية بنسبة 35٪. تؤدي المعدلات المنخفضة إلى زيادة عدد مشتري المنازل المؤهلين لأول مرة مع حث العديد من مالكي المنازل على إعادة تمويل وسحب الأموال المتراكمة في "بنوك حصالة رأس المال" الخاصة بهم.

الصرخة العامة بين الاقتصاديين والمستشارين الماليين اليوم هي أن اقتصادنا مدفوع الآن بـ "الأموال المقترضة" المكتشفة حديثًا. في حين أن ديون الرهن العقاري المستحقة مقارنة بدخل الأسرة قد ارتفعت بنسبة 9٪ منذ عام 2002 ، فإن هذه الأسر نفسها تستخدم ديون الرهن العقاري في نفس الوقت لتقييد الاقتراض ببطاقات الائتمان - محققة انخفاضًا بنسبة 10٪ في ديون بطاقات الائتمان إلى دخل الأسرة ، إن لم يكن أكثر. تتحول الأسر المعيشية من ديون بطاقات الائتمان الباهظة إلى ديون الرهن العقاري الأرخص والأكثر كفاءة من الناحية الضريبية وتقليل التدفق النقدي اللازم لخدمتها بانتظام.

تخصص معظم الأسر الأمريكية اليوم ما يقدر بنحو 13.5٪ من الدخل بعد خصم الضرائب لجميع خدمات الديون ، انخفاضًا من 14.8٪ في عام 2000. ولن يتسبب هذا الانخفاض في حدوث زيادة لمرة واحدة في الإنفاق الاستهلاكي ، ولكن يجب أن يكون له تأثير طويل المدى على الدخل المتاح للمستهلكين. مع احتمال استقرار معدلات الرهن العقاري ، فإننا لا نرى أي فائدة أخرى متراكمة من الموجة الأخيرة من عمليات إعادة تمويل الرهن العقاري.

هبوط ناعم

يهدد شبح ارتفاع أسعار الفائدة الذي يلوح في الأفق بعكس اتجاه ارتفاع أسعار العقارات. نظرًا لأن بنك الاحتياطي الفيدرالي يرفع أسعار الفائدة قصيرة الأجل ، فإن أولئك الذين يسعون للحصول على قروض عقارية ذات معدل قابل للتعديل يواجهون ارتفاعًا حادًا في تكاليف ملكية المنازل على مستوى الدخول. بالكاد ارتفعت أسعار الفائدة الثابتة طويلة الأجل ، لكن بنك الاحتياطي الفيدرالي لم يكمل خطته. إن احتمالات الزيادات في معدلات الرهن العقاري قصيرة وطويلة الأجل ستعمل على زيادة تكاليف تمويل الرهن العقاري ، مما يؤثر على قدرة مشتري المنزل لأول مرة على التأهل للحصول على قروض ويضع سوق "إعادة التمويل" في توقف صاخب. سوف ينحسر هذا المد من ارتفاع أسعار العقارات بمجرد أن نرى ضغوطًا تصاعدية تمارس على أسعار الفائدة.

بغض النظر عن كيفية تغير معدلات الرهن العقاري ، فإن الوتيرة العامة لارتفاع أسعار العقارات سوف تتضاءل. للحفاظ على اتجاه الارتفاع الأخير ، يجب أن تحدث نتيجتان غير محتملتين - تشريع فيدرالي يشجع نفوذًا عقاريًا جديدًا أو انخفاض مطرد في معدلات الرهن العقاري. ابحث بدلاً من ذلك عن تخفيف الطلب على العقارات مع انخفاض مماثل في قيم العقارات. ومع ذلك ، لا نعتقد أن هناك فقاعة عقارية أو نتوقع انخفاضًا في أسعار العقارات كبير بما يكفي لإحداث اضطراب في اقتصادنا وأسواقنا المالية.

استنتاج

يتوقع المستثمرون استمرار اتجاهات النمو العقاري الأخيرة في خيبة أمل كبيرة. بدون معدلات فائدة منخفضة ، أو تغييرات مواتية في السياسة الضريبية ، أو تحولات ديموغرافية غير متوقعة في عدد السكان ، سيعود ارتفاع أسعار العقارات إلى معدل عائدها التقليدي طويل الأجل 6.5٪. قد لا يحدث هذا الارتداد حتى تبدأ أسعار العقارات في التراجع ،